대표 변호사 차상열입니다.

 

안녕하세요. 건설건축에 있어서 공사기간을 지키지 못했을 경우, ‘지체상금’이라는 손해배상이 문제가 됩니다. 지체상금이라는 용어는 일반인들에게 익숙하지 않습니다. 이를 풀어 설명하면 ‘계약상대자가 정당한 이유 없이 계약상의 의무를 기한 내에 이행하지 못하고 지체한 때에는 이행지체에 대한 손해배상액의 예정성격으로 징수하는 금액’입니다.

 

그렇다면, 지체상금 분쟁이 발생하였을 때, 실무적으로, 법적으로 어떤 쟁점이 있고 어떻게 해결해야 하는지 여부에 대하여 설명 드리겠습니다.

 

 

 

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1. 지체상금의 의의 및 성질

 

 

 

지체상금(遲滯償金)이란 계약상대자가 정당한 이유 없이 계약상의 의무를 기한 내에 이행하지 못하고 지체한 때에는 이행지체에 대한 손해배상액의 예정성격으로 징수하는 금액입니다. 지체보상금이라고도 하며 아파트 임주지체보상금, 공사지체보상금 등이 그 예입니다. 판례는 계약보증금은 위약벌 또는 제재금의 성질을 가지고 지체상금은 손해배상의 예정액으로 봄이 상당하다고 해석하고 있는데, 여기서 ‘손해배상의 예정액’이라는 성질을 이해하고 넘어갈 필요가 있습니다.

 

예를 들어, 신축 공사 준공이 지연되어 예정하였던 예정 준공일 보다 준공일이 약 3개월이 늦어지게 된 경우, 건축주의 입장에서는 늦어진 기간 만큼 ‘부수 손해’가 발생되기 마련입니다.

 

은행이자, 인건비, 임차료 손실 등이 그렇습니다. 당연이 준공이 늦어졌기 때문에 건축물을 준공함에 있어 ‘대출받았던 공사비’의 은행이자를 추가로 지급해야 하고, 준공이 되지 않았으니 그 기간 동안 ‘임료’도 손실을 본 것입니다. 건물을 시공함에 있어 근로자를 직접 고용한 사실이 있다면 해당 근로자의 급여 역시 ‘추가 손실’에 해당합니다.

 

그러나, ‘지체상금’이 ‘손해배상의 예정액’의 성질을 가진다면, 앞서 언급한 ‘공사지연 때문에 발생한 부수 손해들’은 시공사에게 별도로 청구해서 받을 수 없고 ‘시공사와 공사계약 때 체결한 지체상금율’에 따라 지체상금만 받으면 건축주가 입은 손해는 보상이 되는 것으로 해석됩니다.

 

따라서, 공사 지연으로 인한 손해가 ‘지체상금’보다 그 규모가 상당히 많다면, 지체상금에 대한 규정과 더불어 ‘특약’으로 특별손해나 추가손해에 대한 약정을 기재하는 것을 추천드립니다.

 

 

 

 

2. 지체상금의 부과기준은?

 

 

 

보통 지체상금은 ‘공사대금’ 대비 ‘지체상금율’과 ‘지연일수’를 곱해서 산정됩니다. 아래는 국토교통부 고시 ‘민간건설공사 표준도급계약서’의 표지인데, 근래에는 국토교통부에서 고시하는 계약서를 바탕으로 많이 체결됩니다.

 

 

<민간건설공사 표준도급계약서 지체상금 관련 규정>

 

 

물론, 위 지체상금에 대한 비율은 당사자의 약정으로 변경할 수 있습니다. 현장의 특수성을 고려하여 지체상금률을 올릴 수도 있고, 낮출수도 있기 때문입니다.

 

 

3. 지체상금에 대한 법원의 입장

 

 

 

 

지체상금에 대하여 아래 주요 판례들을 읽어보시면, 지체상금에 대하여 법원에서 어떤 입장인지 이해가 가실 수 있습니다.

 

 

계약보증에 관한 구 건설공제조합법(1996. 12. 30. 법률 제5230호로 전문 개정되어 1997. 7. 1. 시행된 건설산업기본법 부칙 제2조 제1호에 의하여 폐지되기 전의 법률) 제2조 제2호, 제8조 제1항 제1호, 그 시행령 제2조 제2호의 각 규정을 종합하여 보면, 위 법이 정하는 ‘계약보증’은 건설공사도급계약의 수급인이 도급계약을 약정대로 이행하는 것을 보증하고, 만약 수급인의 귀책사유로 도급계약을 불이행하는 경우에는 그로 인한 수급인의 도급인에 대한 손해배상채무의 이행을 계약보증금의 한도에서 보증하는 것이므로( 대법원 1997. 8. 26. 선고 97다18813 판결, 1999. 10. 12. 선고 99다14846 판결 등 참조), 수급인의 귀책사유로 도급계약의 목적이 된 공사의 완공이 지연되는 경우에 그 지연으로 인한 손해배상채무도 당연히 계약보증의 대상이 되는 것이고, 이 경우 만일 도급인과 수급인 사이에 공사완공의 지연에 대비한 지체상금의 약정이 있다면 그 약정에 따라 산정되는 지체상금액이 계약보증의 대상이 되는 것이다.(대법원 2006. 4. 28. 선고 2004다39511 판결)

 

도급계약에 있어서의 지체상금 약정의 취지에 비추어 볼 때, 지체상금 약정은 수급인이 약정한 기간 내에 공사를 완공하지 아니할 경우는 물론이고 수급인의 귀책사유로 인하여 도급계약이 해제되고 그에 따라 도급인이 수급인을 다시 선정하여 공사를 완공하느라 완공이 지체된 경우에도 적용된다고 봄이 상당하다( 대법원 1999. 1. 26. 선고 96다6158 판결, 2005. 8. 19. 선고 2002다59764 판결 등 참조).

 

수급인이 완공기한 내에 공사를 완성하지 못한 채 공사를 중단하고 계약이 해제된 결과 완공이 지연된 경우에 있어서 지체상금은 약정 준공일 다음날부터 발생하되 그 종기는 수급인이 공사를 중단하거나 기타 해제사유가 있어 도급인이 공사도급 계약을 해제할 수 있었을 때(실제로 해제한 때가 아니다)부터 도급인이 다른 업자에게 의뢰하여 공사를 완성할 수 있었던 시점까지이고, 수급인이 책임질 수 없는 사유로 인하여 공사가 지연된 경우에는 그 기간만큼 공제되어야 한다( 대법원 1989. 7. 25. 선고 88다카6273, 6280 판결, 1999. 3. 26. 선고 96다23306 판결 등 참조).

 

공사가 도중에 중단되어 예정된 최후의 공정을 종료하지 못한 경우에는 공사가 미완성된 것으로 볼 것이지만, 공사가 당초 예정된 최후의 공정까지 일응 종료하고 그 주요 구조 부분이 약정된 대로 시공되어 사회통념상 일이 완성되었고 다만 그것이 불완전하여 보수를 하여야 할 경우에는 공사가 완성되었으나 목적물에 하자가 있는 것에 지나지 아니한다고 해석함이 상당하고, 예정된 최후의 공정을 종료하였는지 여부는 수급인의 주장이나 도급인이 실시하는 준공검사 여부에 구애됨이 없이 당해 공사 도급계약의 구체적 내용과 신의성실의 원칙에 비추어 객관적으로 판단할 수밖에 없다( 대법원 1997. 10. 10. 선고 97다23150 판결 등 참조)

 

 

 

4. 건설 건축 전문 변호사는 다릅니다.

 

 

법무법인 정윤 대표 차상열 변호사는 건축(설계)실무와, 시공실무를 경험한 변호사입니다. 각 공사현장의 이해도가 다르며, 공사현장의 실무이해가 일반변호사와 다릅니다.

 

공사가 지연됨에 있어, 토목공사에서 어떠한 항목이 중요한지, 그 항목이 건축주에게 유리한 것인지 아니면 시공사에게 유리한것인지 여부를 판단할 수 있으며, 설계도면에 따른 시공상황에 따라서 시공사의 잘못이 있는지 아니면 설계 자체의 잘못이 있는지 여부를 알 수 있습니다.

 

또한, 건축주의 설계변경에 대하여도, 그러한 설계변경이 ‘시공에 영향을 끼치는’ 상황에서 공사가 지연된 것인지, 아니면 그러한 설계변경은 시공지연에 영향을 끼치지 않아 건축주에게 유리하게 해석할 수 있는 것인지 여부를 판단할 수 있습니다.

 

각종 기술적 판단과 현장의 상황에 대한 이해가 빠르기 때문에, 이를 바탕으로 재판부에 상세한 설명과 기술이해를 주장할 수 있으며, 각 상황에 맞춰 최적의 변론을 펼칠 수 있습니다.

 

아래 판결은, 건축주로부터 5억원 상당의 ‘지체상금 청구소송’에서 시공사를 대리하여 ‘승소’한 판결문입니다. 건축주는 공사지연에 대하여 주장하였고, 대형로펌을 선임하여 소송을 진행하였는데 계약서상의 ‘준공 예정일자’와 실제 준공일자가 다르기 때문에 전부 패소할 수 있었던 상황입니다.

 

또한, 법무법인 정윤 차상열 변호사는 설계도면부터 시공방법, 그리고 실제 시공상황, 건축주의 요구사항에 따른 시공 변경, 공법상의 특이점 등을 재판부에 설명하였고, 준공 지연에 따른 모든 책임은 ‘건축주에 존재한다’라는 시공사 완승 판결을 이끌어 냈습니다.

 

 

 

<지체상금 소송 : 시공사를 대리하여 완승 판결문>

 

 

 

 

5. 건설건축 관련 소송은 '전문가'에게 맡겨야 합니다.

 

 

 

법무법인 정윤 대표변호사 차상열은 설계 및 시공분야에서 실무경험이 존재하고 15년 간 각종 건설건축 관련 분쟁을 천여 건 가깝게 경험하였습니다. 각 의뢰인의 상황에 최선을 다하고, 맞춤형 변론을 펼치는 바, 건설건축 관련 연락을 주시면 최선을 다해 상담해 드리겠습니다.

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